Jeśli mamy zamiar zaciągnąć kredyt hipoteczny, dobrze jest mieć na uwadze posiadanie wkładu własnego. 30 % wkładu to niższa marża i brak ubezpieczenia niskiego wkładu, co powoduje, że możemy na miesięcznej racie zaoszczędzić 5 pkt proc. Banki w większości oferują niższe oprocentowanie osobom, które posiadają większy wkład własny.
Przykładowo, mając 30 % wkładu własnego, otrzymamy obniżkę marży od 0. 1 do 0. 5 p. p., co wcale nie jest mało, jeżeli marża mieści się zazwyczaj w przedziale 1 – 2 p. p. Obniżając marżę bank płaci klientowi za bezpieczeństwo, ponieważ kredyt z wkładem własnym jest mniej ryzykowny. Przykładowo Getin Noble Bank obniża klientowi z 30-procentowym wkładem o 0, 5p. p., Alior Bank o 0, 4 p. p., Bank Millennium o 0, 3 p. p., a Bank Pocztowy o Bank Pekao o 0, 2 p. p.
Obniżenie oprocentowania to nie wszystko, co bank ma do zaoferowania klientów z wkładem własnym. Zwalnia go również z ubezpieczenia niskiego wkładu, co stanowi koszt rzędu 3-4 proc. kwoty brakującego wkładu, czyli zwykle 20 proc. Jest to bowiem standardowy poziom wkładu własnego, którego banki wymagają i nie każą sobie płacić ubezpieczenia. Zatem jeśli kupujemy mieszkanie za 300 tys. zł i wnioskujemy o kredyt na całość tej kwoty, należy liczyć, że ubezpieczenie będzie wyliczone od kwoty 60tys. zł. Jeżeli obliczymy – 3, 5% z tejże kwoty da nam 2100zł ubezpieczenia, które należy zapłacić z góry za okres trzech lat. Po tym czasie bank dokonuje sprawdzenia stosunku zadłużenia do wartości nieruchomości.
Ubezpieczenie nie jest przedłużane jeśli wartość ta spadła poniżej 80 proc. Prawda jest jednak taka, że w przypadku kredytów hipotecznych na początku zawsze spłacamy odsetki a kapitał maleje bardzo wolno. Przy kredycie rozłożonym na 30 lat z oprocentowaniem 6, 5proc., dopiero po mniej więcej 12 latach zejdziemy poniżej wspomnianych 80proc. , a przez ten czas musimy płacić ubezpieczenie niskiego składu, które wyniesie około 6-8 tysięcy złotych.
Jako przykład niech posłuży osoba, która kupuje mieszkanie za 300 tyś. zł i ma 90 tys. zł gotówki na wkład własny. Chce pożyczyć od banku 210 tys. zł. Może również wystąpić z wnioskiem o kredyt na całą kwotę, a oszczędności zainwestować. Jeżeli wspomniana osoba będzie chciała wziąć kredyt z wkładem 30%, bank zaproponuje jej marżę niższą o 0, 4p. p.Za udzielenie kredytu bank zażąda 1% tytułem prowizji, a ubezpieczenie niskiego wkładu będzie kosztowało 3, 5% za trzy lata.
Przez pierwsze 36 miesięcy klient zapłaci bankowi 77, 3 tys. zł, a klient który wniósł 30% wkładu własnego i pożyczył od banku 210 tys. zł – 50, 6 tys. zł. Klient z wkładem własnym zaoszczędzi miesięcznie prawie 750zł, co w ciągu trzech lat da kwotę 26, 7tys. zł. Rata będzie niższa o 35% – zamiast 2150 zł spłacamy miesięcznie 1400zł. Jeśli będziemy chcieli kredytować całą wartość nieruchomości i zainwestujemy wkład własny, na przykład na lokatach oprocentowanych na 6%, po trzech latach otrzymamy 13, 8tys. zł odsetek, czyli o połowę mniej niż wynosi korzyść z wniesienia wkładu własnego do kredytu.
Nie każdy klient może pozwolić sobie na wkład własny. Można wziąć z banku pożyczkę by mieć wkład własny na inny kredyt, jednak nie wydaje się to ani dobrym, ani opłacalnym pomysłem. Lepiej przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego odłożyć przez parę lat trochę gotówki, by w momencie kupowania mieszkania mieć pieniądze na wkład własny. Przyniesie to nam korzyści ekonomiczne, a poza tym, choć obecnie większość banków udziela kredytów na 100% wartości nieruchomości, to nie wiemy, jak długo taka sytuacja się utrzyma. Zgodnie z analizami Open Finance, na dzień dzisiejszy 4 z 23 instytucji nie skredytują całej transakcji (Bank BPH, BNP Paribas Bank Polska, Crediy Agricole i ING Bank Śląski), a na pewno możemy liczyć na całość kwoty od DnB Nord, EuroBank, Getin Noble Bank, mBank i MultiBank.
Jest jeszcze jeden plus posiadania gotówki przy zakupie nieruchomości. Możemy wówczas kupić większe mieszkanie, gdyż zaciągając kredyt na 300tys. zł i mając 90 tys. zł gotówki możemy kupić mieszkanie o jedną trzecią większe.
